律师解答房价松动购房者退房的三种情形

自年初北京房价有松动的迹象以来，在房价高位时买房的一些购房者就有了退房念头。然而购房者单方退房要承担违约责任，为此有读者致电咨询如何在不违约情况下提出退房，以下三种即是开发商违约，购房者可以提出退房的情况。

退房1

开发商改规划未通知购房者

黎先生：今年年初，我购买了怀柔的一处联排别墅。6月初，开发商降价，导致我的房产价值缩水。同时，我发现开发商多处规划发生变更，我要求退房。我已经交了3个月房贷，开发商同意退房，但坚持是我单方面毁约，要求我支付违约金。请问，我是否该支付这笔违约金？

答：开发商擅自变更规划设计是指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。

如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。

开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。退房后，退房人可以要求开发商返还已支付的购房款、其他费用，并赔偿损失。根据合同法的规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当然合同中约定了违约金的，也可以直接要求开发商支付违约金。

退房2

套内面积误差比超出3%

荣女士：去年底，我在燕郊购买了一处房产，当时签订的购房合同约定的房产面积为93平方米。今年三月收房，我发现实际面积有误差，开发商承诺赔偿，可我想要退房。请问，这种情况我是否可以退房？

答：一般来说，在商品房买卖合同中都约定了商品房套型误差范围，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸。如果相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。

关于面积误差，在购房人与开发商签订的买卖合同中都有明确的约定，一般约定为套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买房人，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给买房人。

退房3

开发商未按约定时间交楼

赵先生：我去年年底在南三环外购买的房产，应该今年三月交房。但由于开发商拖欠施工款，施工单位将房产封存，导致至今无法交房。

房地产市场这半年一直冷清，周边房价下降不少，这种情况下，我们很多业主想要退房，是否可以以开发商延迟交房为由退房？

答：除了不可抗力外，只要是开发商不能按照合同约定及时向购房者交付使用房屋时，均要承担延迟交楼的违约责任，并承担全部诉讼费及其他费用。开发商延迟交楼，指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。

购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。

如果很多业主都想退房，建议业主联合起来集体起诉开发商，这样不仅可以节省诉讼成本，也可以更好地维护自己的权利。本期解答：北京雄志律师事务所王荣香律师(记者 李宛霖)