雅居乐三亚清水湾已现抛售 投资客短线难离场

10月14日，本报《清水湾暴利推盘房价超地价百倍》刊出，引起了很多读者的关注。为进一步了解雅居乐清水湾目前在北京所售产品和市场情况，记者再次进行了走访。

雅居乐清水湾二手房现抛售 难以很快卖出

该项目历史售价对比 制表：地产中国网

　　位置之谜

　　清水湾本非三亚海景房

　　10月23日下午，记者以购房人身份来到位于东直门桥南的雅居乐清水湾北京售楼处。虽然是周末，但却没有看房人的身影出现。前台有三四个售楼人员正在聊天，售楼处虽然面积不大，但依然显得空荡荡。

　　售楼人员告诉记者，现在雅居乐清水湾在售的瀚海银滩组团是高层公寓，“每层有39户”，均价在26000元/平方米至28000元/平方米不等。目前一次性付款在95折的基础上再进行95折，分期付款的优惠是95折。

　　售楼人员告诉记者，购买清水湾的客户很多都是一下买两三套的，而且绝大多数都是用来投资的，“并没有受到三亚限购政策的影响。”这位售楼人员告诉记者，她接触的买房人大部分都是一次性付款，这样根本不涉及办理贷款，所以三亚出台的外地人只能购买一套的政策，并没有影响雅居乐清水湾的销售。

　　然而，雅居乐清水湾在此前的宣传中，一直自称“三亚清水湾”。

　　11月8日，雅居乐海南清水湾一位有关负责人向记者表示：“雅居乐海南清水湾不属于三亚、海口区域，所以不受限购政策的限制，目前我们按照严格的工程进度及营销节点正在推货，同时根据客户的付款方式，严格按照政府规定的《商品房买卖合同》程序办理认购签约手续。”

贷款之谜

　　北京销售拒绝贷款

　　“岛外客户不能贷款买清水湾。”销售人员这样告诉记者，购买雅居乐清水湾只有两种付款方式，全款或采用“四三三”的支付方式——所谓“四三三”的支付方式就是首付四成房款、3个月后付三成房款、6个月后再付最后三成房款，也就是说购房人要在9个月内付完全部购房款。

　　根据雅居乐清水湾瀚海银滩在售的价格，一套109平方米的两居室公寓，总价在300万元以上，在9个月内凑齐这笔钱不是常人能做得到的。

　　为什么不能做贷款呢？“我们也想做，但是海南的银行都做不了贷款。”销售人员这样对购房人说。

　　“订金交20万元就可以。”雅居乐清水湾的售楼人员告诉记者，按照规定7天之内凑够首付，签署购房约定。

　　然而，事实并非如此，据已经购买了雅居乐清水湾的业主江先生介绍，他之前购买时就办理了商业贷款，虽然批贷周期较长，但也顺利地办了下来。

　　“贷款并不是不能做。”三亚某项目的开发商证实了江先生的说法，海南的银行是可以进行购房贷款的，但由于很多项目在年初的时候卖得很好，加上海南的房贷办理程序相对复杂，周期较长，所以部分开发商就只接受全款客户，或制定了分期付款的规定。

　　不过，雅居乐海南清水湾的有关负责人向记者表示，该项目目前既接受一次性付款也接受按揭付款，至于北京售楼处多名销售人员所表示的“不能贷款”，该人士表示还需要核实。

　　空置之谜

　　八成人每年只住十几天

　　北京售楼处销售人员告诉记者，大概有八成业主每年只在春节期间去住十几天，那么意味着八成购买雅居乐清水湾的人，绝大部分时间不住在这里，空置率高是雅居乐清水湾不可避免的问题。

　　雅居乐海南清水湾的有关负责人对此表示，房子只要有人使用，就不是一种空置。她认为，空置率高的说法主要是针对一二线城市如北京、上海区域而言，是指由于过度的投资造成无人居住的情况偏高。

　　她表示，海南旅游资源地产的特性决定了跟其它常住型城市的不一样，海南旅游具有明显的季节性差异，有旺淡季之分，旺季时入住率高达100%，甚至酒店住房也爆满。不过，她并没有提及淡季如何。

　　根据雅居乐的物业公司统计的最新数据表明，目前雅居乐海南清水湾的收房率达80%。

配套之谜

　　配套齐备遥遥无期

　　售楼人员指着雅居乐清水湾的项目沙盘向记者介绍说，清水湾位于陵水县的度假区，背山面海，海岸线东西长约12公里，南北纵深最窄处1公里；整个地块呈东西狭长形状，总用地面积36498亩。项目采取了全封闭的管理，与陵水县城形成了隔离，这样对安全起到了一定的保障，但同时项目内的居民也无法享受到县城里既有的生活配套。

　　“生活配套还要慢慢完善。”对于都有哪些生活配套，何时完成，售楼人员没有正面回答，只是告诉记者，沿海岸线还将会有6个五星级酒店等。

　　此外，雅居乐清水湾曾在项目楼书上称，30分钟就可以达到三亚市区。但是在雅居乐清水湾北京售楼处现场，记者从项目的海岸位置示意图中很明显地看到，清水湾与三亚的亚龙湾之间，还隔着海棠湾和土福湾。而记者曾驾车从三亚市中心到海棠湾，花费近一个小时，所以更远的清水湾与三亚之间的距离，未必像开发商所描述的30分钟就可到达三亚市区。

　　物业之谜

　　物业费4.8元公用水电还需分摊

　　“每月物业费是4.8元/平方米。”销售人员介绍，目前在售的瀚海银滩公寓物业费并不包含公共用水用电费用，公共用水用电费用另外分摊。

　　据了解，由于海南省的特殊性，省内很多项目的物业费收费管理办法，均规定居住不超过3个月，物业费应按照70%的比例收取。对此，销售人员表示，空置期间物业还要提供代租服务，所以物业费要照全款收取。

　　“八成人都只有春节的时候来住几天。”销售人员说，在雅居乐清水湾购房的人，一年也就只有十天左右住在这里，而雅居乐会安排物业公司在房子空置时提供代租服务。不过，物业怎样执行代租，如何确保收益和提取佣金目前都还没有定下来。

　　对此，雅居乐海南清水湾的有关负责人对记者表示，该项目的物业主要由第一太平戴维斯和雅居乐物业管理服务公司负责管理。并没有明确回答代租会如何执行，签订购房合同时如何保证业主利益等问题。

　　北京雄志律师事务所律师王荣香认为，作为长期投资房产项目，想要以租金作为回馈，应该在签订购房协议时，同时与开发商或物业公司约定代租条款。如果没有合同约定，将来一旦出现大规模的闲置，会使业主的资产在一定程度上缩水。

　　已现抛售 二手房难卖出

　　数据显示，2009年至今年7月份，雅居乐清水湾项目均价都在万元以内。今年7月份推出高端别墅项目均价达到过35000元/平方米，11月推出的公寓均价就卖到了26000元/平方米。

　　从不足万元到26000元/平方米，雅居乐清水湾公寓的价格一路攀升。所以，当各大社区论坛上出现雅居乐清水湾的抛售信息，也就不足为奇了。因为敏感的投资客看到巨大的获利空间，开始准备走人了。不过，想要走掉也并不那么容易。

　　打开各大房产网站的清水湾论坛，都可以看到很多抛售雅居乐清水湾的帖子。

　　记者拨打新浪乐居上一位抛售业主留下的电话了解到，她出售的房子就是瀚海银滩的公寓，建筑面积99.8平方米、使用面积80.1平方米。“最后我能得到200万元就可以。”这位女士说，公寓明年4月份入住，现在房产证还没有下来，但可以和买房人去做公证。

　　记者算了一下，加上所有费用，这套房子的均价相当于23000元/平方米左右。比起在售的26000元/平方米的均价，便宜了不少。但这个转让贴已经挂了两个月，房子依然没有卖出去。

　　记者又咨询其他抛售该项目的业主，发现抛售的帖子虽多，但大多没有成交。

　　一位三亚的中介公司经纪人告诉记者，现在海南的房子多数都被投资客买去了。但论升值空间大、出手容易，还得是三亚的一线海景房。而像雅居乐清水湾这样的项目，位于有待开发的陵水县城，尽管项目大、产品多，但由于操作周期过长、周边配套不完善，对升值空间来讲还有太多未知，不适合做短线投资；而做长线又风险太大，加上二手房源较多，所以二手房转让情况并不乐观。

　　事实上，雅居乐清水湾项目也面临着大牌房企的挑战。近期，中信地产也在陵水开启了香水湾项目，富力地产的高端项目富力湾也距离不远，面临这些实力雄厚的大牌房企，过分依赖海南项目的雅居乐，前景也不容乐观。

　　据业内人士分析，由于海南依附性的市场特点，包括东北、华北在内的北方市场一直是海南楼市的绝对购买力量。但长期蛰居南方的雅居乐却明显缺乏北方市场营销经验，后市似乎并不是十分乐观。